Po co w ogóle Pośrednik…
Dobre pytanie. Nieprawdaż? Mogę sam zrobić fotki, dam do tego jakiś opis i wystawię na ogólnodostępne portale. Przecież to nic trudnego. Po co mam dać komuś zarobić, jak efekt będzie ten sam. Przecież sprzedam, a i więcej zarobię. Zgadza się? Ile razy Drogi Sprzedający tak myślałeś? Przyznaj się…
Oczywiście, jak najbardziej, wszystko możesz zrobić sam. Masz do tego pełne prawo, ale czy zrobisz to prawidłowo i bez stresu? Czy wystarczy Tobie cierpliwości i wiedzy przy tzw. „papierologii”? Sprzedaż nieruchomości to nie tylko fotki i ogłoszenie. To cały proces, a jego skomplikowanie zależy od wielu czynników. Aby doprowadzić do spotkania u notariusza musisz odwiedzić kilka urzędów, zebrać dokumenty. Musisz czasami odwiedzić rejenta jeszcze dużo przed sprzedażą i zapewniam Cię, że nie po to, aby umówić termin. Aaaa i najważniejsze w tym wszystkim – musisz tylko znaleźć klienta. A jak już znajdziesz, to tak rozmawiać i prowadzić proces sprzedaży, aby wreszcie podać sobie dłonie na znak zrobienia interesu – nie każdy klient kupuje. Przy czym musisz pamiętać, że uścisk to tylko symbolika, bo przecież przeniesienie własności odbywa się w kancelarii. A do tej kancelarii potrzebujesz dokumentów. Mniej lub więcej… to zależy co i komu sprzedajesz. W każdym razie jak masz już tego klienta, uściskiem dłoni transakcję przypieczętowaną, to teraz jakaś umowa by się przydała. No i wpłata koniecznie. Ale jaka umowa – rezerwacyjna, przedwstępna czy notarialna? No i ile tej wpłaty i czy zaliczką czy zadatkiem przyjąć wpłatę. Na konto czy mogę jednak gotówką?
Głowa już pęka? Bo to już ten moment, gdzie powinieneś wiedzieć po co Ci w ogóle Pośrednik. Jasne, mamy wujka G i kolegów czy szwagrów, ale mamy też pośredników, którzy się na tym znają. Oczywiście, tak masz rację – są pośrednicy i pośrednicy, podobnie jak różnej maści fachowcy, natomiast każdy fachowiec w swojej profesji powinien być mistrzem i wykonywać swoją pracę zgodnie ze sztuką, zdobytą wiedzą i umiejętnościami. Doświadczenie przychodzi po latach, a i tak trzeba uważać żeby nie popaść w rutynę. Zapewniam Cię, że mam to ostatnie 🙂 – doświadczenie oczywiście.
Dobrze, zacznijmy od początku. W kilku zdaniach opiszę Ci, co robię jako Pośrednik, abyś Ty jako Sprzedający był zadowolony podczas całego procesu sprzedaży i oczywiście ogromnie szczęśliwy z udanej transakcji.
Dokumenty – bez tego ani rusz. Muszę widzieć akt własności i nie dlatego, że Tobie nie ufam. Takie mam zasady, w takim akcie bywają ograniczenia do sprzedaży, które czasami wręcz uniemożliwiają zawarcie transakcji, a okazuje się to dopiero u notariusza. Nie, nigdy mi się to nie przytrafiło, ale zapewniam Cię, nie chciałbyś się dowiedzieć w kancelarii w ostatnim momencie, że rejent aktu nie przeprowadzi. A Ty już zadatek przyjąłeś, a nie zaliczkę…słuchając dobrych rad sąsiada czy kogoś z rodziny.
Numer księgi wieczystej – podstawa działania Pośrednika. Zapewne to gdzieś masz zapisane, a jak nie to musisz się udać do urzędu po wypis z rejestru gruntów, który i tak będzie potrzebny. Tam numer KW jest. Nie zawsze pełny, ale nie martw się. Mi to w zupełności wystarczy. Może być też potrzebny również wyrys z ewidencji, ale nie zawsze. Tak, ja wiem czy będzie potrzebny czy nie. Urzędy prowadzą również kartoteki budynków i rejestry budynków. Nie, to nie to samo. Tak, ja wiem czy i które będą potrzebne. Poza tym będzie potrzebne zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego (planu) braku, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta planem urządzenia lasu. Tak drogi Sprzedający – takie dokumenty są potrzebne. Aaaa i czasami zaświadczenie z urzędu skarbowego o opłaceniu należnych podatków z tytułu spadków i darowizn. Na koniec zaświadczenie o braku zameldowania osób w nieruchomości na pobyt stały lub tymczasowy.
Oczywiście część z tych dokumentów możemy pozyskać w trakcie już procesu sprzedaży, natomiast akt własności, nr KW i wypis z rejestru to jest absolutne minimum. Zapewniam Cię, że przy współpracy ze mną, ewentualnym urzędem do odwiedzin będzie urząd skarbowy, oczywiście jeśli akurat ten dokument będzie potrzebny – pozostałe mogą być w mojej gestii. O dokumentach z KOWR czyli Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa w przypadku sprzedaży działki rolnej nie będę się rozpisywał. Oczywiście znam ten proces i bez problemów przeprowadzę Cię również przez niego.
Cena – najważniejsza dla obu stron. Ty sprzedajesz, Ty decydujesz o cenie, ale to od niej zależy czy sprzedasz, kiedy sprzedasz i za ile sprzedasz. Skąd weźmiesz cenę? Ja mam dostęp do danych transakcyjnych, przygotuję propozycję ceny na podstawie podobnych sprzedanych nieruchomości w Twojej najbliższej okolicy czy mieście. Ty zadecydujesz czy cena będzie odpowiadała, wtedy możemy zrobić krok dalej.
Przygotowanie nieruchomości – to może być kilka drobnych czynności jak poprzestawianie mebli czy ich usunięcie, lub coś poważniejszego i większego jak np.: pomalowanie pomieszczeń czy remont łazienki. Wszystko zależy do ceny jaką chce się uzyskać i jak szybko sprzedać. Możesz też skorzystać z usług projektanta wnętrz – Home Staging. Z pewnością doradzi Ci co zmienić, aby nieruchomość zyskała wizualnie – nie od dziś wiadomo, że konsumuje i kupuje się oczami – nie tylko jedzenie ;).
Sesja fotograficzna czyli fotki. W mojej opinii najważniejsze z części opisowej. To one mają przykuć uwagę oglądającego i przenieść dalej do opisu. Jak i kiedy będą zrobione niejednokrotnie decyduje o powodzeniu sprzedaży. Nie ważna jest ich ilość, ale jak wszędzie – jakość. Czyli dobór kadru – miejsce ustawienia aparatu i co się w nim znajdzie. Wszelkie rzeczy osobiste muszą zniknąć. Takie są zasady. Dlaczego? Powiem Ci jak się spotkamy. Musimy mieć odpowiednie oświetlenie, przede wszystkim na zewnątrz. Czyli słońce. I to wtedy kiedy robimy zdjęcia w środku. Pora dnia też jest ważna. Rano wpadnie słońce przez salon i go rozświetli, a popołudniem będzie w innych pokojach. Bywają sesje, które trwają cały dzień. Wskazane zdjęcia i prezentacja z drona oczywiście. To wszystko bardzo pomaga w sprzedaży.
Opis. Temat rzeka. Inny będzie dla pola kukurydzy, inny dla kawalerki, a jeszcze inny dla domu. W każdym razie musi być krótki, zwięzły i rzeczowy. Zdradzę Ci jeden sekret. Jeśli idziesz na cmentarz i widzisz krzyże, to nie napiszesz dobrego opisu. Jeśli widzisz plusy, to już to masz. Niestety zmartwię Cię, nie podam przykładu celowo – wszak nie mogę odkrywać wszystkich kart ;).
Strategia sprzedaży. Ostatnia, ale nie mniej ważna. Portali z nieruchomościami mamy kilkadziesiąt. Tych największych kilkanaście. Każdy region Polski preferuje inny portal. Do tego mamy liczne grupy w social media jak facebook. Jednym słowem kolorowy zawrót głowy. To gdzie Ty wystawisz swoje ogłoszenie? Na jednym czy kilku portalach? A jeśli na kilku, to na których? Wiesz ile za to zapłacisz? No właśnie… Trzeba wiedzieć gdzie i jak. Nie możesz na wszystkich, bo najzwyczajniej ogłoszenie się „spali”. Oczywiście mamy wyjątki i są nieruchomości, które trzeba promować na wielu portalach. Te i inne niuanse są mi znane, Tobie – z cały szacunkiem dla Ciebie – niestety nie. Nie są one dla Ciebie znane, dlatego możesz sprzedawać swój dom czy mieszkanie miesiącami i tego nie uczynisz. Przedstawię Ci swoją strategię. Tak, masz rację – nie dam Ci 100% gwarancji, że sprzedam Twoją nieruchomość, ale zapewniam, że zrobię to lepiej niż Ty.
Jako licencjonowany Pośrednik i wiarygodne, sprawdzone biuro, mogę się pochwalić dostępem do specjalnej bazy ogłoszeń, z której korzystają wybrani pośrednicy, którzy cechują się profesjonalizmem i doświadczeniem. To zdecydowanie zwiększa szanse na pomyślność transakcji, a co za tym idzie na Twoje zadowolenie ze sprzedaży. Są oferty, które tylko krążą pomiędzy biurami pośrednictwa i te oferty nigdy nie ujrzą światła dziennego na ogólnodostępnych portalach. Dlaczego? Anonimowość i prywatność. Bezpieczeństwo również. Nie każdy chce się obnosić ze sprzedażą swojego majątku z wielu powodów. A jak już jesteśmy przy bezpieczeństwie – to Pośrednik jest od tego, aby zweryfikować potencjalnego Kupującego. To właśnie Pośrednik jest tym łącznikiem pomiędzy Tobą a Klientem, to Pośrednik odbiera telefony i odpowiada na wszystkie pytania, po to, abyś spotkał się Kupującym, który – jak to się mówi w slangu prawniczym – z dużą dozą prawdopodobieństwa, graniczącą niemal z pewnością – był tym, z którym się spotkasz drugi raz u notariusza.
Także właśnie dowiedziałeś się po co Ci w ogóle Pośrednik i mam nadzieję, że z Niego skorzystasz. Będzie mi jeszcze bardziej miło, jeśli tym Pośrednikiem będę ja ;). Pamiętaj również, że Pośrednik również może działać na zlecenie Kupującego, ale to już opiszę innym razem na swoim przykładzie, a jeśli wszystkie szczegóły, które tutaj opisałem, są Ci znane, to oznacza, że albo jesteś już Pośrednikiem, albo idealnie się na niego nadajesz! 😉 – Innej opcji nie widzę ;).
